Impulsem k sepsání tohoto článku bylo nedávné večerní posezení s přáteli. Jak už to tak bývá v našem věku, rozpoutala se diskuse o tom, jak jsou ceny nemovitostí vysoké, kdo kupuje byty nebo staví domy apod. Uvědomila jsem si, že je to téma každodenních rozhovorů nás všech. A proto jsem se rozhodla sepsat celý proces financování bydlení i s tím „ale“, které vám v bance neřeknou.

Pokud máte naspořené vlastní peníze, máte o starost méně. Můžete si koupit bydlení v hotovosti. Nicméně většina lidí si dneska na bydlení musí půjčit. Jak můžete koupi svého vysněného bydlení financovat? Co se vám může přihodit? Kolik vás celé vyřízení hypotéky bude stát?

1.KROK – FINANČNÍ PLÁN

Prvním krokem je rozhodnutí, že teď nebo v budoucnu budu chtít vlastní bydlení. Už v této fázi je dobré zvážit své finanční možnosti. S jakým příjmem měsíčně hospodařím? Kolik jsem schopný měsíčně splácet? Kolik budu potřebovat vlastních peněz? Jak velkou hypotéku si můžu dovolit?

Pokud v této oblasti tápete, navštivte svého finančního poradce. Ukáže vám, jaké jsou možnosti. Pomůže vám sestavit podrobnou finanční bilanci a poradí, jak nastavit hypotéku, abyste se nestali jejím otrokem. Hypotéka je totiž dobrý sluha, ale zlý pán. Pokud nikoho takového neznáte, jsme tu pro vás.

2.KROK – VLASTNÍ ZDROJE

Možná už jste zaznamenali, že je potřeba mít podstatně větší část vlastních prostředků než dříve. Abyste mohli žádat o hypotéku, je třeba prokázat, že máte naspořeno 20 % hodnoty nemovitosti. Chcete si koupit byt za 3 mil. Kč? Ukažte bance, že máte 600 000 Kč ve vlastní kapse.

Další variantou je dofinancování chybějících 20 % například úvěrem ze stavebního spoření. Je třeba mít na paměti, že ne každá banka vám to oficiálně dovolí. Zároveň je potřeba si uvědomit, že vás budou čekat měsíčně mnohem vyšší splátky, než když budete mít samotnou hypotéku. Je tedy nutné dopředu s touto splátkou navíc počítat.

Doporučuji mít naspořeno co nejvíce peněz z vlastního. To ale znamená připravovat se na vlastní bydlení poměrně brzy. Nicméně známe tipy a triky, jak si vlastní peníze naspořit a zároveň je nechat zajímavě zhodnotit.

3.KROK – VÝBĚR NEMOVITOSTI

Byt nebo dům? Koupit či stavět? Vše se odvíjí od vašich preferencí a taky od vašeho finančního plánu, který jste si na začátku sestavili. S pořízením vlastního bydlení jsou vždy spojeny i další náklady, které si možná na první dobrou mnoho lidí neuvědomí.

PŘÍKLAD: KOUPĚ BYTU, KUPNÍ CENA 3 000 000,-Kč

Akontace a nutnost vlastních zdrojů není jediná položka, která vám vytáhne peníze z kapsy ven. Už jste slyšeli o dani z nabytí nemovitosti? Když si totiž koupíte byt, musíte zaplatit státu 4 % z hodnoty nemovitosti a to po podání daňového přiznání do 3 měsíců od nabytí vlastnictví. To máme dalších 120 000 Kč.

Zvažte také, zda cena vybraného bytu je opravdu adekvátní. Už vám totiž někdo řekl, že kvůli vysokým cenám nemovitostí je možné, že odhadce z banky řekne bance, že váš vysněný byt nemá hodnotu 3 mil. Kč ale jen 2 800 000 Kč, takže vám banka ve finále půjčí 2 240 000 Kč a vy tak navíc musíte sehnat dalších 160 000 Kč.

PŘÍKLAD: VÝSTAVBA DOMU

Výstavba jako taková vyžaduje již větší obezřetnost. Pokud kupujete pozemek a chcete na něm stavět, pravděpodobně se vám v průběhu přihodí pár věcí, na které je dobré se připravit.

Hned na začátku vás u koupě pozemku čeká nejspíše to samé jako u bytu – akontace a potřeba vlastních zdrojů ve výši 20 % z ceny pozemku. Dál je potřeba si udělat projektovou dokumentaci, která vás může stát 50 000 Kč, ale klidně i 150 000 Kč, pokud požadujete nestandardní dům. Tady tu cenovku ale schováte do rozpočtu, který potřebujete ke schválení hypotéky. Pokud máte pozemek bez inženýrských sítí, počítejte také s náklady na jejich vybudování.

K čerpání hypotéky pak potřebujete stavební povolení, které se občas protáhne např. kvůli sousedům prudičům apod. Dá se tedy říct, že o hypotéku je nejvhodnější žádat, až když stavební povolení máte nebo máte minimálně vše oběháno a předschváleno. Pokud se vám vyřizování protáhne, běží vám totiž období fixace úrokové sazby, aniž byste něco spláceli. Se stavebním povolením se taky váží náklady na poplatky na různých úřadech. Propojení elektřiny si např. vyžaduje 15 000 Kč.

Máte svůj vlastní pozemek? Tak to jste pravděpodobně ušetřeni nutnosti mít 20 % vlastních zdrojů. Proč? Protože pokud chcete postavit dům za 3 mil. Kč a vlastníte pozemek v hodnotě 1 mil. Kč, hodnota nemovitosti je 4 mil. Kč, tím pádem vám banka půjčí 80 % hodnoty tedy 3 200 000 Kč. I pozitivní věci se dějí:).

4.KROK – JUPÍ, VŠE MÁM A JDU ŽÁDAT DO BANKY O HYPOTÉKU

Ano, vše se jeví růžově. Máte finanční plán, vlastní peníze, dostatečný příjem a už jen skočit do banky, ať je brzy hotovo. Nicméně i zde vás může zaskočit pár maličkostí, které vám mohou prodloužit a znepříjemnit vyřizování hypotéky. Nejdříve v bance podepíšete žádost, na základě které banka vyhodnotí, zda jste vůbec vhodným adeptem na hypotéku nebo nikoliv. V první řadě hodnotí bankovní a nebankovní registry dlužníků. Zde velký pozor na kontokorenty a kreditní karty, i když je nevyužíváte, banka je počítá do výdajů a můžou snižovat váš příjem z pohledu banky. Pokud něco takového máte a nevyužíváte, je ideální tyto služby úplně zrušit. Pokud je máte, řádně splácíte a nepřečerpáváte a zároveň máte dostatečnou výši příjmu, není to problém.

Jestliže také splácíte nějaké další úvěry, počítejte, že splátky těchto úvěrů banka v registru uvidí a snižují vám bonitu. Ale jestliže jste si sestavili podrobný finanční plán, tak vás žádné splátky navíc nepřekvapí.

Další dokument, který banka bude vyžadovat, je potvrzení příjmu od zaměstnavatele nebo daňové přiznání. Zde pozor, jestliže vám část příjmu vyplácí zaměstnavatel hotově, některé banky tento příjem vůbec nemusí akceptovat. U daňového přiznání se vždy vychází ze základu daně, takže pokud optimalizujete daňové přiznání nebo uplatňujete paušál, může vám banka uznat mnohem menší příjem, než ve skutečnosti máte. Některé banky dnes už umí počítat příjem z obratu podnikatele, nicméně vám naúčtují o něco vyšší úroky.

Podnikatelům a lidem pracujícím na živnost doporučuju s předstihem cca 1 – 2 roky konzultovat svůj budoucí záměr a co nejdříve seznámit svého finančního poradce se svým daňovým přiznáním. Víme, jak na to, abyste i s nízkým daňovým základem dostali potřebnou výši hypotéky.

Zaměstnanci by si zase měli dát pozor na to, pokud jsou ve zkušební době. Tento příjem banky zpravidla vůbec neakceptují a také pracovní poměr na dobu určitou může být někdy problém.

5.KROK – JAKOU BANKU VYBRAT?

To je přece jasné! Tu, která mi dá nejvýhodnější úrok!!! Většina lidí se při výběru banky orientuje jen dle výše úroků. Pokud však máte dobrého finančního poradce, tak vám vyjedná dobré podmínky prakticky v jakékoliv bance. Mnohem důležitější je vzít v úvahu všechny výše uvedené požadavky, vaše finanční možnosti a také to, zda po vás banka bude vyžadovat využívání dalších služeb k hypotéce, např. pojištění. Nebo zda bude vyžadovat poplatek za odhad nebo vyřízení hypotéky. Ceny odhadů se pohybují od 3 000 do 5 000 Kč, záleží, zda se jedná o byt nebo dům. Vyřízení hypotéky může stát i 3 000 Kč. Spousta bank ale tyto služby již neúčtuje nebo mívá různá akční období, kdy nabízí odhady a vyřízení zdarma. Je dobré na to opět při výběru banky myslet. Jinak vám tyto jednorázové poplatky můžou i hypotéku s nízkým úrokem pěkně prodražit.

V dnešní době už by mělo být vedení běžného účtu zdarma téměř u všech bank. Ale abyste dostali výhodný úrok na hypotéce, vyžadují banky aktivní využívání jejich účtu.

U postupného čerpání hypotéky, zejména u výstavby, počítejte také s poplatky za čerpání hypotéky. První čerpání hypotéky je zdarma, další čerpání stojí v rozmezí 500 – 800 Kč. Některé banky umožňují čerpat přes jejich online systém, a zde se poplatek neuplatňuje.

Hlavně nezapomenout, že každý vklad jakéhokoliv dokumentu na katastr je zpoplatněný 1000 Kč.

No a teď už víte vše vážení. Držím palce při vašem životním rozhodnutí. Ať je rozumné a přitom uspokojující.